Приказ Министерства экономического развития Приднестровской Молдавской Республики от 21 декабря 2004 года № 665 «Об утверждении Инструкции по рыночной оценке»

Скачать

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ ПО РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКЕ

 ПРИКАЗ

 МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИКИ ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

 21 декабря 2004 г. N 665

 (САЗ 05-8)

 Зарегистрирован Министерством юстиции

Приднестровской Молдавской Республики 15 февраля 2005 г.

Регистрационный N 3116

 

В соответствии с Законом Приднестровской Молдавской Республики от 19 марта 2004 года N 400-З-III "Об оценочной деятельности в Приднестровской Молдавской Республике" (САЗ 04-12), Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики от 12 мая 2004 года N 227 "Об утверждении Положения, структуры и штатной численности Министерства экономики Приднестровской Молдавской Республики", с изменениями и дополнениями, внесенными Указами Президента Приднестровской Молдавской Республики от 13 сентября 2004 года N 475 (САЗ 04-38), от 7 декабря 2004 года N 635 (САЗ 04-50), от 29 декабря 2004 года N 682 (САЗ 05-1), в целях совершенствования нормативно-правовой базы в области оценочной деятельности, приказываю:

 

1. Утвердить Инструкцию по рыночной оценке (прилагаются).

2. Направить настоящий Приказ на государственную регистрацию в Министерство юстиции Приднестровской Молдавской Республики.

3. Считать утратившим силу Приказ Министерства экономики Приднестровской Молдавской Республики от 27 ноября 2002 года N 272 "Об утверждении Положения о рыночной оценке в Приднестровской Молдавской Республики" (рег. N 1882 от 29 ноября 2002 года) (САЗ 02-48) с изменениями и дополнениями, внесенными Приказом Министерства экономики Приднестровской Молдавской Республики от 24 июня 2003 года N 179 (рег. N 2313 от 31 июля 2003 года) (САЗ 03-31) и Приказом Министерства экономики Приднестровской Молдавской Республики от 24 сентября 2004 года N 480 (рег. N 2988 от 4 ноября 2004 года) (САЗ 04-45).

4. Настоящий Приказ вступает в силу со дня официального опубликования.

5. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на Начальника Государственной службы анализа, планирования и реформ Слинченко А.А.

 

МИНИСТР Е. ЧЕРНЕНКО

 

г. Тирасполь 21 декабря 2004 г.

N 665

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение

к Приказу Министра экономики

Приднестровской Молдавской Республики

от 21 декабря 2004 года N 665

 

ИНСТРУКЦИЯ ПО РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКЕ

 

1. Настоящая Инструкция регламентирует основные понятия, связанные с оценкой объектов гражданского права, в отношении которых законодательством установлена возможность участия в гражданском обороте, и методологических подходов к процессу оценки.

2. Положения настоящей инструкции используются для разработки стандартов, положений, правил, рекомендаций по оценке отдельных объектов и конкретных методов расчета.

3. Положения инструкции подлежат обязательному применению субъектами оценочной деятельности, имеющими прямое и (или) косвенное отношение к оценке имущества.

 

1. Доходный подход.

 

Доходный подход, объединяет методы, позволяющие определять стоимость объектов как сумму текущей стоимости будущих доходов от использования этих объектов.

4. Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозе будущего денежного потока, который будет получен инвестором или покупателем при использовании оцениваемого объекта.

5. Исходными данными при оценке методом дисконтирования денежных потоков являются: программа развития объекта оценки (бизнес-план и т.п.), баланс организации (форма N 1), отчет о финансовых результатах и их использовании (форма N 2), отчет о затратах на производство и реализацию продукции (работ, услуг) (форма 5-з), данные синтетического и аналитического учёта по операциям соответствующей деятельности объекта оценки для расчета выбранного варианта денежного потока.

6. Основными этапами оценки доходности объекта оценки данным методом являются прогнозирование будущих денежных потоков, определение соответствующей дисконтирующей ставки, определение рыночной стоимости объекта как чистой текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков (суммы дисконтированных денежных потоков):

а) при оценке методом дисконтирования денежных потоков ожидаемый предстоящий срок деятельности объекта оценки следует разделить на два периода: прогнозный и постпрогнозный (остаточный). На прогнозный период составляют детальный погодовой прогноз денежных потоков. Прогноз составляется на достаточно долгий период (от 3 и более лет) до того момента, когда объект оценки выходит на стабильные темпы роста денежного потока. Постпрогнозный период предусматривает от 1 и более лет.

б) основным показателем данного метода является чистый денежный поток, равный разнице между притоком и оттоком денежных средств за определенное время. При расчете денежного потока оценщик определяет источники образования и расходования денежного потока. Образование и расходование денежного потока происходит при любом виде деятельности (производственнойпо основным и не основным видам производственной деятельности, инвестиционной и финансовой). Общепринятая схема расчета денежного потока:

 

ДП = ЧП + Ам + ДЗр - ОК - КВ - ДЗу (1),

 

где: ДП - денежный поток;

ЧП - чистая прибыль;

Ам - амортизационные отчисления;

ДЗр - увеличение долгосрочной задолженности;

ОК - прирост собственного оборотного капитала;

КВ - капитальные вложения;

ДЗу - уменьшение долгосрочной задолженности.

в) определяется ставка дисконтирования денежных потоков, под которой понимается норма рентабельности, ожидаемая инвестором на свои вложения и которая может побудить его к инвестированию. Вследствие риска, связанного с получением будущих денежных потоков, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премию за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемый объект. Ставка дисконта рассчитывается оценщиком самостоятельно при помощи следующих методов:

1) применяется ставка дисконта в зависимости от конкретных условий кредитования оцениваемого объекта, равная ставке рефинансирования по долгосрочным или краткосрочным кредитам, которая утверждена организацией, выполняющей функции Центрального банка Приднестровской Молдавской Республики и действует на дату оценки. Допускается изменение ставки до 7% исходя из риска инвестирования в оцениваемый объект;

2) применяется расчетная ставка дисконта, исчисляемая по следующей модели:

 

r = СД + Пи + Пр + Пкм + Пд + Пс + Ппр (2),

 

где: r - ставка дисконтирования денежных потоков,

СД - ставка дохода по депозитам, размещаемым в банках ПМР,

Пи - премия за риск инвестирования в акции аналогичных организаций,

Пр - премия за размер организации,

Пкм - премия за качество менеджмента,

Пд - премия за территориальную и производственную диверсифицированность,

Пс - премия за стабильность получения доходов и степень вероятности их получения,

Ппр - премия за прочие особые риски (в том числе политические, финансовые и экономические риски).

г) при определении рыночной стоимости объекта, генерирующего неравномерные денежные потоки, рассчитывается сумма дисконтированных денежных потоков по следующей формуле:

 

РС=[Сумма i=1;n-1)(ДПi/(1+r)i+(1/1+r)х(ДПп/(r-g)]хКнп (3),

 

где: РС - рыночная стоимость объекта оценки,

ДП - денежный поток;

i - порядковый номер прогнозируемого периода,

n - число прогнозируемых периодов, включая постпрогнозный период,

g - ожидаемые долгосрочные среднегодовые темпы прироста доходов в постпрогнозный период (с учетом роста денежных потоков за последние два года прогнозного периода (в период их стабилизации),

r - ставка дисконтирования денежных потоков,

Кнп - корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

д) корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета является величиной, на которую пропорционально уменьшается доля пакета в общей стоимости объекта оценки. Значение данного коэффициента находится в пределах от 0,7 до 1.

7. При определении рыночной стоимости доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков необходимо соблюдать следующие условия:

а) прогнозируемый рост выручки не может превышать производственные возможности объекта оценки и должен отражать ретроспективные тенденции развития и перспективы развития объекта оценки. По окончании прогнозного периода доходы объекта оценки стабилизируются и в постпрогнозный период должны иметь стабильные долгосрочные темпы роста;

б) сумма затрат должна корректироваться на нетипичные либо не стандартные затраты, фактически необоснованно завышающие себестоимость и не отражающие реальную ситуацию, сложившуюся для объекта оценки;

в) при прогнозировании величины износа необходимо учитывать план капитальных вложений, при этом начисление износа начинается с момента ввода в действие объектов капитальных вложений;

г) полученная чистая прибыль объекта оценки должна корректироваться на величину расходов, уменьшающих чистую прибыль предприятия (содержание социальной сферы, штрафные санкции по налоговым платежам и т.д.).

8. Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта оценки с помощью коэффициента капитализации.

9. Основными этапами рыночной оценки объекта методом капитализации доходов выступают:

1) определение продолжительности анализируемого периода: периодом времени (не менее 5 лет), за который производятся расчеты, выступает анализируемый (прошлый) период и (или) прогнозные периоды деятельности объекта оценки;

2) определение капитализируемой базы: в качестве капитализируемой базы могут быть приняты финансовые показатели объекта оценки (прибыль до уплаты налогов, либо чистая прибыль после уплаты налогов, величина денежного потока и т.д.) или мультипликаторы. Способ расчета капитализированной базы основан на определении средневзвешенной величины финансового показателя, выбранного за весь анализируемый период;

3) в качестве коэффициента капитализации может быть использована:

а) норма прибыли, скорректированная на уровень риска;

б) ставка капитализации по сопоставимым компаниям;

4) расчет рыночной стоимости методом капитализации доходов производится по формуле:

 

РС= (Фп/К) х Кнп_ или_ РС= Фп х М х Кнп (4),

 

где, РС - рыночная стоимость объекта оценки,

Фп - финансовый показатель объекта оценки,

К - коэффициент капитализации,

М - мультипликатор,

Кнп - корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

 

2. Имущественный подход.

 

10. Имущественный (затратный) подход заключается в определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, основывающейся на затратах, осуществление которых необходимо для его создания, изменение и утилизации имущества с учетом всех видов износа. Имущественный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем создаваемый объект той же полезности

Имущественный подход применяется для оценки основных средств и нематериальных активов, оборудования к установке, незавершенного строительства, материальных оборотных средств и финансовых оборотных активов и пассивов организации и др.

11. Расчёт рыночной стоимости при использовании имущественного подхода осуществляется по следующей формуле:

 

РС=(Зх(D1/D0)х Кг хКфхКмхКзхКи х КнКж х КжфхКнкв-РСдз)х Кнп (5),

 

где: РС - рыночная стоимость объекта оценки,

З - затраты на создание (приобретение) объекта оценки,

D0 - средневзвешенный официальный курс доллара США на момент создания объекта (приложение 1),

D1 - официальный курс доллара США, установленный Приднестровским Республиканским Банком на момент оценки объекта,

Кг - коэффициент годности объекта оценки,

Кф - коэффициент функционального износа (уровень устаревания, обесценения),

Км - коэффициент морального износа,

Кз - коэффициент для зданий и сооружений;

Ки - корректирующий коэффициент использования активов,

Кн - корректирующий коэффициент для оценки непроизводственных основных фондов (кроме жилого фонда),

Кж - корректирующий коэффициент для оценки государственного, ведомственного и общественного (в т.ч. ЖСК) жилищного фонда;

Кнкв - корректирующий коэффициент для оценки незавершённых капитальных вложений с прекращённым сроком строительства;

РСдз - рыночная стоимость дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки,

Кнп - корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

а) затраты на создание (приобретение) объекта оценки (З) определяются на основании фактических затрат, отражённых в бухгалтерском учёте объекта оценки либо на основании расчёта необходимых затрат на создание (приобретение) оцениваемого объекта (стоимость замещения) на момент оценки, который может быть осуществлён путём: сравнения с однородным объектом, анализа и индексации затрат, поэлементного расчета, расчета по укрупненным нормативам.

б) коэффициент годности оцениваемого объекта (Кг) определяется на основании данных бухгалтерского учёта по следующей формуле:

 

Кг = 1 - (И/С) = 1 - На х Тэ / 100 (6),

 

где: И - фактически начисленный износ по данным бухгалтерского учёта по состоянию на дату оценки;

С - восстановительная стоимость объекта оценки по данным бухгалтерского учёта на момент оценки,

На - норма амортизации оцениваемого объекта,

Тэ - фактический срок эксплуатации объекта.

При отчуждении государственного имущества при расчёте коэффициента годности применяется линейный метод начисления амортизации, в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства Приднестровской Молдавской Республики. В случае несоответствия коэффициента годности, рассчитанного линейным методом начисления амортизации, фактическому состоянию объекта оценки, оценщик должен установить фактический коэффициент годности на основании акта технического состояния объекта оценки.

При оценке зданий и сооружений, в случае если значение коэффициента годности меньше 0,5, фактический износ объекта оценки может быть определен оценщиком с привлечением специалиста соответствующего профиля или Бюро технической инвентаризации.

В случае если коэффициент годности оцениваемого объекта менее 0,1, при определении рыночной стоимости применяется его значение равное 0,1. При этом не допускается применение коэффициента функционального и морального износа, указанных в формуле (5);

в) коэффициент для зданий и сооружений (Кз) применяется при оценке производственных и непроизводственных зданий и сооружений, незавершённого капитального строительства, возведённых до 1 января 2001 года. Значение коэффициента для зданий и сооружений принимается в пределах от 0,2 до 1 в зависимости от назначения, месторасположения, от наличия и размера земельного участка, закрепленного за объектом оценки, технического обеспечения зданий и сооружений, своевременности проведения плановых капитальных и текущих ремонтов;

г) коэффициент фактического использования (Ки) применяется в целом на комплекс основных фондов объекта оценки (цех, технологические линии, сооружения и т.п.). Не допускается применение коэффициента использования при оценке легкового автотранспорта, объектов недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, бытовой техники, оргтехники, офисной мебели и другим объектам оценки, характеризующимся высоким уровнем развития рынка;

д) рыночная стоимость дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки (РСдз), включает в себя рыночную стоимость недостающих агрегатов (деталей, запасных частей и т.п.), необходимого ремонта, а также обязательных расходов, связанных с допуском объекта к эксплуатации (сертификации, освидетельствования, аттестации, технического осмотра, деповского ремонта и т.п.). При отсутствии необходимой квалификации оценщик обязан привлечь для расчёта рыночной стоимости дополнительных расходов специалистов соответствующего профиля.

Выбор корректирующих коэффициентов и их значений, а также необходимость учёта рыночной стоимости дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки, осуществляется оценщиком самостоятельно (приложение 2).

12. Оценка основных средств (приложение 3) и нематериальных активов (приложение 6) осуществляется имущественным подходом в соответствии с формулой (5).

13. Оценка оборудования к установке осуществляется в соответствии с формулой (5), при этом применяется только коэффициент морального износа активной части основных средств (приложение 2).

14. Оценка незавершенного строительства (приложение 4) осуществляется на основании актов приёмки, данных аналитического учёта определяется итоговая стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 (1984) года.

При оценке незавершенного строительства применяется формула (5), при этом допускается корректировка рыночной стоимости на корректирующий коэффициент для оценки незавершённых капитальных вложений с прекращённым сроком строительства и коэффициент для зданий и сооружений при оценке незавершённого капитального строительства, возведённых до 1 января 2001 года (приложение 2).

В случае отсутствия информации о стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1991 (1984) года, оценка незавершенного строительства производится путем пересчета фактически произведенных затрат в соответствии с формулой (5), исходя из периодов их осуществления.

15. Оценка долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений производится на основании подтверждающих документов по произведенным вкладам в другие организации и учреждения.

16. Рыночная стоимость материальных оборотных средств (приложение 8,9) определяется в соответствии формулой (5) без применения поправочных коэффициентов.

17. Оценка неликвидных активов осуществляется по ликвидационной стоимости, определяемой как разность между рыночной стоимостью активов, которые могут быть получены при ликвидации актива и затрат на ликвидацию, по следующей формуле:

 

ЛС = РСс - Зл (7),

 

где, ЛС - ликвидационная стоимость,

РСc - рыночная стоимость активов, которые могут быть получены вследствие ликвидации объекта оценки,

Зл - затраты на ликвидацию объекта оценки.

В случае невозможности определения затрат на ликвидацию объекта оценки ликвидационная стоимость может быть рассчитана по следующей формуле:

 

ЛС = РСС х (1-КЛ) (8),

 

где, КЛ - коэффициент, характеризующий удельный вес ликвидационных затрат в стоимости активов, которые могут быть получены вследствие ликвидации объекта оценки,

Кл < или = 0,4.

18. При оценке объектов, не участвующих в процессе производства, социальном развитии трудового коллектива, и которые не могут быть использованы в коммерческих целях (реализованы на рынке, сданы в аренду и т.п.): озеленение, благоустройство территории, памятники и др., может быть применена минимально допустимая цена, равная 1 условной денежной единицы.

В случае если цена объекта, рассчитанная по формуле (5), меньше 0 рыночная стоимость объекта, рассчитанная имущественным методом, устанавливается равной 1 условной денежной единицы.

19. При оценке дебиторской и кредиторской задолженности осуществляется анализ договоров, заключённых предприятием. При заключении договоров в валюте Приднестровской Молдавской Республики рыночная стоимость задолженности принимается равной стоимости, отражённой в бухгалтерском учёте организации. Если валютой договора является иностранная валюта, рыночная стоимость задолженности определяется по формуле (5) без учёта поправочных коэффициентов.

При определении рыночной стоимости обязательств перед бюджетом и внебюджетными фондами принимать к оценке достоверные данные начисленных и неоплаченных налоговых платежей на дату рыночной оценки, подтвержденных Государственной налоговой службой Приднестровской Молдавской Республики.

При оценке дебиторской и кредиторской задолженности оценщик может принимать решение о не включении в состав оцениваемого имущества объекта оценки сомнительных к возврату сумм дебиторской и кредиторской задолженности.

20. Оценка денежных средств производится на основании подтверждающих документов об остатках наличия денежных средств на счетах и прочих финансовых документов (приложение 10).

21. Рыночная стоимость организации при оценке имущественным методом приравнивается к величине чистых активов, определённых на основании рыночной стоимости активов и обязательств организации (приложение 11):

 

РС = ЧА х Кнп (9),

 

где, РС - рыночная стоимость объекта оценки,

ЧА - чистые активы организации,

Кнп - корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

 

3. Сравнительный (рыночный) подход.

 

22. Сравнительный подход, включающий метод прямого сравнения и метод рынка капитала, предполагает определение современной стоимости объекта в соответствующем секторе рынка, путём процедуры сравнения параметров оцениваемого объекта и аналогичных объектов.

23. Метод прямого сравнения применяется для оценки отдельных активов организации. Применение метода прямого сравнения предполагает определение рыночной стоимости оцениваемого объекта исходя из рыночной стоимости объекта-аналога, корректируемой с учетом следующих признаков сопоставимости: функциональное назначение, потребительские свойства, технико-эксплуатационные параметры и характеристики, принцип действия и конструкции, показатели надежности, безопасности.

Рыночную стоимость объекта определяют по формуле:

 

РС=РСанх(Кмо/1-Киан)хК1хК2х...хКпхКгхКком+или-РСдоп-РСдопхКнп (10),

 

где, РС - рыночная стоимость объекта оценки,

РСан - рыночная стоимость объекта-аналога,

Кмо - коэффициент приведения стоимости аналога к моменту оценки,

Киан - коэффициент физического износа объекта аналога на дату его оценки,

К1, К2, ... Kn - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров оцениваемого объекта и аналога,

Кком - коэффициент различия коммерческой привлекательности,

РСдоп - рыночная стоимость дополнительных устройств, наличием которых отличаются объекты,на момент оценки,

РСдз - рыночная стоимость дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки,

Кнп - корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

а) Коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки (Кмо) представляет собой отношение индекса цен на момент оценки к индексу цен на момент действия цены для рассматриваемой группы оборудования.

Если в пределах рассматриваемого временного интервала относительные (долларовые) цены стабильны, то коэффициент рассчитывается как отношение курсов доллара на дату оценки и момент определения цены объекта-аналога

б) Коэффициент физического износа объекта-аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки (Киан) определяется как отношение периода эксплуатации до момента продажи к нормативному сроку службы. В случае если расчётное значение Киан> 1, для расчёта используется значение Киан равное 0, Кг при расчете не используется.

в) Корректирующие параметрические коэффициенты (К1,К2,...,Kn) рассчитываются по формуле:

 

Ki = (Xi / Хiан)a (11),

где Xi и Хiан - значение i-того параметра у оцениваемого объекта и аналога, соответственно;

а - показатель степени, характеризующий силу связи цены объекта (обычно а=1).

г) коэффициент различия коммерческой привлекательности (Кком) учитывает различия сравниваемых объектов по месторасположению, наличию и размеру закрепленного земельного участка, техническому обеспечению, эстетическим характеристикам (дизайну, удобству управления, комфортности, бесшумности). Оценка данных свойств выполняется в баллах.

 Расчет коэффициента производится по формуле:

 

Кком = Сумма (i=1;n)bi х (Оцбi / Оцбiан) (12),

 

где: Кком - коэффициент коммерческой привлекательности,

Оцбi и Оцбiан - оценка i-того свойства в баллах у оцениваемого и аналогичного объекта соответственно,

bi - вес i-того параметра,

n - число качественных параметров, по которым определяется коэффициент коммерческой привлекательности.

Рыночная стоимость дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки (РСдз) принимается в расчет рыночной стоимости объекта оценки только в случае последующей приватизации объекта государственной и (или) муниципальной собственности при обязательном условии обременения нового собственника при совершении сделки инвестиционными обязательствами в виде осуществления капитальных вложений в объект оценки, необходимых для его эксплуатации.

24. Метод рынка капитала применяется для определения рыночной стоимости организации в целом, путем корректировки рыночной стоимости аналогичной организации с учётом параметров оцениваемой организации и организации-аналога на основе оценочных мультипликаторов.

Данный метод применим только при наличии информационной базы по основным финансово-экономическим показателям организаций-аналогов и их рыночной стоимости.

25. Мультипликаторы организации-аналога представляют собой отношение рыночной стоимости к основным показателям финансово-экономической деятельности организации (денежный поток, чистая прибыль, чистые активы и т.п.), и рассчитываются по следующей формуле.

 

Мi= РСан/Z iaH (13),

 

где: Мi - мультипликатор, рассчитанный по i-му параметру,

РСан - рыночная стоимость объекта-аналога,

Ziан - значение i-го параметра (чистая прибыль, чистые активы и т.п.) организации аналога.

26. Произведение мультипликатора сопоставимой организации и соответствующего ему значения показателя оцениваемой организации позволяет определить рыночную стоимость оцениваемой организации по формуле:

 

РС = Мi х Zi х Кнп (14),

 

где РС - рыночная стоимость объекта оценки,

Мi - мультипликатор, рассчитанный по i-му параметру,

Zi - значение i-го параметра (чистая прибыль, чистые активы и т.п.) объекта оценки,

Кнп - корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

27. При использовании мультипликаторов используются следующие правила:

а) мультипликаторы по сопоставимым организациям должны иметь минимальный разброс величин;

б) выбранные мультипликаторы следует применять к соответствующим финансовым данным по оцениваемой организации таким образом, чтобы это соответствовало способу вычисления мультипликатора для сопоставимых организаций;

в) при выборе мультипликатора, оценщик должен учитывать соответствие учётной политики сравниваемых организаций;

г) на основе полученных мультипликаторов рыночная стоимость объекта оценки методом рынка капитала, может быть определена как стоимость, рассчитанная при помощи одного из мультипликаторов, как наиболее достоверная из нескольких значений, либо как средневзвешенная величина рыночной стоимости, полученной при помощи нескольких мультипликаторов.

28. При проведении оценки организации методом рынка капитала возможно применение поправок к итоговой стоимости организации. Это обусловлено установлением различий в условиях учета оцениваемой организации и аналога:

а) к стоимости действующей организации, определенной методом рынка капитала, необходимо добавить стоимость нефункционирующих активов (неиспользуемых объектов недвижимости, в том числе социального назначения, которые могут быть проданы, а также бездействующих мощностей);

б) к рассчитанной стоимости следует добавить избыток собственных оборотных средств или вычесть их недостаток.

в) следует вычесть величину поправки, которая учитывает обязательства, связанные с охраной окружающей среды, если эти обязательства у организации имеются.

 

4. Установление итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определяется в результате анализа надёжности и достоверности стоимостей, полученных в нескольких подходах (методах).

Анализ надёжности и достоверности полученных стоимостей проводится в два этапа:

а) на первом этапе оценщик анализирует целесообразность использования результатов каждого из подходов (методов) для дальнейшего согласования и отбор таковых для использования на втором этапе;

б) на втором этапе оценщик производит взвешивание отобранных результатов и расчёт итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Вариантами экспертного взвешивания результатов могут являться:

а) среднеарифметическое взвешивание. В данном случае ни один из подходов (методов) не имеет преимуществ.

Пример: рыночная стоимость, определенная имущественным подходом, составила 100000 руб., а доходным подходом соответственно 70000 руб. Итоговая величина рыночной стоимости при данных условиях составит 85000 руб. ((100000 + 70000)/2);

б) ранжирование. При данном варианте наиболее достоверный подход (метод) получает ранг 3, средний по уровню достоверности подход (метод) получает ранг 2, наименее достоверный подход (метод) получает ранг 1, сумма произведений стоимостей объектов, полученной каждым из подходов (методов), на их ранг делится на сумму рангов 6 (1+2+3).

Пример: рыночная стоимость, определенная имущественным подходом, составила 100000 руб., доходным подходом соответственно 70000 руб., сравнительным 60000 руб. Присвоим ранг 3 сравнительному подходу, ранг 2 доходному подходу и ранг 1 имущественному подходу соответственно. Итоговая величина рыночной стоимости при данных условиях составит 70000 руб. ((60000*3+70000*2+100000*1)/6);

в) придание экспертно - обоснованных весов разным подходам (методам). Оценочное заключение по данному варианту базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода (метода), а также на анализе количества и качества используемых данных. Для определения удельного веса каждого подхода (метода) оценщик вправе использовать коэффициенты, учитывающие следующие факторы:

1) сырьевая зависимость объекта оценки;

2) экспортоориентированность объекта оценки;

3) цель оценки и предположительное её использование;

4) влияние политических рисков;

5) достоверность исходной информации, предоставленной для проведения рыночной оценки;

6) возможность использования активов в коммерческих целях;

7) влияние общеэкономической ситуации;

8) влияние предпринимательских рисков;

При этом каждому из коэффициентов в зависимости от степени влияния на полученный результат тем или иным подходом (методом) присваивается определенное количество баллов:

2 балла при высоком уровне влияния;

1 балл при среднем уровне влияния;

0 баллов при низком уровне влияния.

После присвоения баллов по каждому из вышеуказанных коэффициентов по использованным подходам (методам) в ходе проведения рыночной оценки объекта оценки суммируется количество баллов, полученных по каждому подходу (методу) отдельно и по всем подходам (методам) в целом. Весовая доля каждого подхода (метода) рассчитывается путём отношения суммы баллов, присвоенных каждому из подходов (методов) на суммарное количество баллов по всем использованным подхода (метода).

Пример: рыночная стоимость, определенная имущественным подходом, составила 100000 руб., доходным подходом соответственно 70000 руб., сравнительным 60000 руб. Сумма присвоенных баллов по каждому из коэффициентов для имущественного подхода составила 6 баллов, для доходного подхода 11 баллов, для сравнительного подхода 10 баллов. Суммарное количество баллов по всем использованным подходам (методам) составило 27 баллов (6+11+10).

Таким образом, весовая доля имущественного подхода в итоговой рыночной стоимости объекта оценки составила 22,22% (6/27*100%), доходного подхода 40,74% (11/27*100%), сравнительного подхода 37,04% (10/27*100%).

Итоговая величина рыночной стоимости при данных условиях составит 72962 руб.

(100000*22,22% + 70000*40,74% + 60000*37,04%).

г) при оценке целостных имущественных комплексов и пакетов акций организаций, помимо указанных выше вариантов экспертного взвешивания результатов, оценщик вправе самостоятельно установить итоговую величину объекта оценки путём присвоения весовых долей каждому из примененных подходов (методов) на основании проведённого анализа финансово - хозяйственной деятельности оцениваемого объекта, включающего в себя исследование таких показателей как:

1) удельный вес отдельных статей баланса в структуре оцениваемых активов и пассивов;

2) уровень использования производственных мощностей;

3) наличие сомнительных к возврату сумм дебиторской и кредиторской задолженностей;

4) количественное и качественное состояние оцениваемого имущества;

5) влияние состава имущества на величину оценки бизнеса в анализируемом периоде;

6) прочие показатели

 

 

 

 

 

 

 

Приложение N 1

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Средневзвешенный курс рубля ПМР к доллару США

Месяц

До 1991 г.

1991 г.

1992 г.

1993 г.

1994 г.

1995 г.

1996 г.

Январь -------- Февраль -------- Март -------- Апрель -------- Май -------- Июнь -------- Июль -------- Август -------- Сентябрь -------- Октябрь -------- Ноябрь -------- Декабрь

0,791

1,75

110,0 ------- 110,0 ------- 91,93 ------- 100,0 ------- 100,0 ------- 86,0 ------- 125,26 ------- 156,73 ------- 208,86 ------- 305,82 ------- 387,3 ------- 416,32

420,67 ------- 561,36 ------- 644,03 ------- 690,56 ------- 802,48 ------- 1042,63 ------- 1037,09 ------- 990,67 ------- 992,5 ------- 1169,0 ------- 1178,33 ------- 3722,25

2977,94 -------- 1566,1 -------- 4081,35 -------- 2480,53 -------- 1852,8 -------- 1928,13 -------- 2001,91 -------- 12754,32 -------- 316,81 -------- 511,29 -------- 1013,16 -------- 1603,22

2161,2 -------- 2421,4 -------- 3000,0 -------- 3000,0 -------- 5258,1 -------- 10000,0 -------- 22774,2 -------- 32000,0 -------- 72266,67 -------- 132580,6 -------- 190000,0 -------- 199032,3

200000 ------- 215000 ------- 215000 ------- 285000 ------- 270645 ------- 402667 ------- 429677 ------- 451935 ------- 473333 ------- 480000 ------- 488666 ------- 526774

 

 

1997 г. ------ 552903

1998 г. ------ 645000

1999 г. ------- 1251613

2000 г. ------- 3936161

2001 г. -------- 5,4652

2002 г. ------ 5,9539

2003 г. ------ - 6,7156

2004 г. ------- 7,6525

568214

675000

1120000

4038379

5,4863

6,0053

6,7955

7,7756

581290

710000

1120000

4072645

5,5385

6,0918

6,8557

7,7818

590000

740000

1120000

4159167

5,6754

6,1444

6,9493

7,8468

590000

740000

1120000

4263581

5,7571

6,2096

7,0060

7,8779

590000

740000

1120000

4408300

5,7683

6,3548

7,0785

7,8727

609355

740000

1120000

4608516

5,8091

6,4308

7,1548

7,8665

620000

750000

1120000

4760807

5,8448

6,5068

7,2452

7,8765

630000

750000

1120000

4925233

5,8353

6,5752

7,3090

7,9318

645000

776129

3400000

5241226

5,8209

6,6008

7,3818

7,9252

645000

812000

3433333

5345333

5,8153

6,6543

7,4700

7,9464

645000

945806

3650000

5380100

5,8551

6,6558

7,4416

 

 

 

 

 

 

Приложение N 2

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Корректирующие коэффициенты

N п/п

Наименование

Параметры

1

Коэффициент функциональ- ного износа, Кф

Фактический срок эксплуатации объекта оценки, лет ----------------------------------------------- До 10 11-20 21-30 31-40 41-50 51-60 Свыше 60 ----- ----- ----- ----- ----- ------ ---------- 1,0 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7

2

Коэффициент морального износа, Кмп

Фактический срок эксплуатации пассивной части объекта оценки, лет ----------------------------------------------- До 5 6-10 11-20 21-30 31-40 41-50 Свыше 50 ----- ----- ----- ----- ----- ------ ---------- 1,0 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7

3

Коэффициент морального износа, Кма

Фактический срок эксплуатации активной части объекта оценки (кроме легкового автотранспотра), лет ----------------------------------------------- До 3 4-5 6-7 8-10 11-12 13-15 Свыше 15 ----- ----- ----- ----- ----- ------ ---------- 1,0 0,95 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5

4

Коэффициент использования объекта оценки, Ки

Фактическое использование объекта оценки на дату оценки по отношению к паспортной мощности, % ----------------------------------------------- До 20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 Свыше 70 ----- ----- ----- ----- ----- ------ ---------- 0,6 0,65 0,7 0,75 0,8 0,85 1,0

5

Коэффициент, Кн

Непроизводственные объекты оценки (кроме жилого фонда) ----------------------------------------------- 0,7

6

Коэффициент, Кж

Государственный, ведомственный и общественный (ЖСК) жилой фонд ----------------------------------------------- 0,4

7

Коэффициент, Кжф

Недвижимое имущество в собственности физических лиц ----------------------------------------------- 0,25

8

Коэффициент, Кнкв

Незавершенные капитальные вложения с прекращенным сроком строительства до даты оценки, лет ----------------------------------------------- До 2 3-4 5-6 7-8 Свыше 8 ------------- ------- -------- ------- -------- 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4

 

Приложение N 3

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Приложение N __

к Заключению по рыночной оценке N ___

______________________________

(наименование объекта)

от "__"__________20__г.

 

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ

 

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату проведения оценки _______________

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату последней переоценки ____________

Дата последней переоценки ________________________

____________________________________________________________________

(наименование организации)

N п / п

И н в N

Наи- ме- но- ва- ниеоб- ъек- та

Дата ввода в эксп- луа- тацию

Стоимость по дан- ным бухгалтерско- го учета на дату оценки ----------------- Восста- новите- льнаястои- мость по ито- гам по- следнейперео- ценки, руб.

Первонача- льная сто- имость на момент вво- да в эксп- луатацию -------------- Из- нос ---- р у б

к о м и с с и Ос- та- точ- ная ---- %

Ры- но- чная сто- мо- сть ---- Пер- вона- чаль- ная ----- р у б

п к а о р э а ф м ф е и т ц Из- нос --- д о л

з и а т в р о а с т c ы т Ос- та- точ- ная , р у б

ц е н а а н о н н ы й д о л

п р и м е ч а р и а а н д р и е н н л и о у ч н а о о е л. б е т в г с ы р л а д дол. к е е о % и и м н л з е о и н н я о т с

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

1 2

1 3

14

1 5

16

1 7

18

19

2 0

1 1

 

 

Председатель комиссии __________________________ Зам. Председателя комиссии _____________________ Члены комиссии _________________________________

 

 

Приложение N 4

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Приложение N __

к Заключению рыночной оценке N ___

______________________________

(наименование объекта)

от "__"__________20__г.

 

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ

СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННОГО КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату проведения оценки _______________

 

___________________________________________________________________

(наименование организации)

 

N п/п

Наиме- нова- ниеобъ- кта

Дата на- чала строите- льства

Дата приоста- новки строите- льства

Процент готов- ности

Фактически выполненный объем работ ----------- В сме- тных ценах ____г.

Рыночная стоимость ---------- дол.

приме- чание дол. руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

 

 

Председатель комиссии ___________________________ Зам. Председателя комиссии ______________________ Члены комиссии __________________________________

 

Приложение N 5

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Приложение N ___

к Заключению по рыночной оценке N ___

______________________________

(наименование объекта)

от "__"__________20__г.

 

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ

СТОИМОСТИ НЕУСТАНОВЛЕННОГО ОБОРУДОВАНИЯ

 

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату проведения оценки ___________

 

___________________________________________________________________

(наименование организации)

 

N п/п

Наименование объекта

Стоимость на мо- ментприобрете- ния ---------------- руб.

Балансовая стоимость ---------- дол.

Рыночная стоимость ---------- руб.

Кма --- дол.

Приме- чания ------ руб. дол.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

 

 

Председатель комиссии __________________________ Зам. Председателя комиссии _____________________ Члены комиссии _________________________________

 

Приложение N 6

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Приложение N __

к Заключению по рыночной оценке N ___

______________________________

(наименование объекта)

от "__"__________20__г.

 

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ

НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ

 

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату проведения оценки _______________

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату последней переоценки ____________

Дата последней переоценки ________________________

___________________________________________________________________

(Наименование предприятия)

N п/п

Инв .N

Наи- мено- ваниеобъ- кта

Дата ввода в эксп- луа- тацию

Стоимость по данным бухгалтерс- кого учета --------------------- Воста- новите- льнаястои- мость по ито- гам послед- ней пе- реоцен- ки

Первоначальная стоимость на момент ввода в эксплуатацию -------------- Из- нос ----- руб .

Рыноч- наястои- мость ------ Ост- та- точ- ная ------- %

п р и м е Пер- Из- Ос- р д ч вона- нос та у о а чаль- точ- б л н ная ная . . и ----- --- дол. е руб дол р д д % . . у о о б. л. л .

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

1 2

1 3

14

15

16

17

 

 

Председатель комиссии __________________________ Зам. Председателя комиссии _____________________ Члены комиссии _________________________________

 

Приложение N 7

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Приложение N __

к Заключению по рыночной оценке N __

______________________________

(наименование объекта)

от "__"__________20__г.

 

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ

СТОИМОСТИ ДОЛГОСРОЧНЫХ И КРАТКОСРОЧНЫХ ФИНАНСОВЫХ ВЛОЖЕНИЙ

 

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату проведения оценки _______________

____________________________________________________________________

(наименование организации)

 

N п/п

Долгосрочные и краткосро- чныефинансо- вые вложения

Дата осу- ществления финансовых вложений

Первоначальная стоиимость на дату осуществ- ленияфинансо- вых вложений -------------- руб.

Балансо- ваястои- мость --------- дол.

Рыночная стоимость --------- руб.

п р и м е ч дол. дол. руб. а н и е

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

 

 

Председатель комиссии ___________________________ Зам. Председателя комиссии ______________________ Члены комиссии __________________________________

 

Приложение N 8

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Приложение N __

к Заключению по рыночной оценке N ___

___________________________

(наименование объекта)

от "__"__________20__.

 

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ

СТОИМОСТИ ПРОДУКЦИИ И НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА

 

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату проведения оценки

____________________________________________________________________

(наименование организации)

 

N п/п

Наименование

Балансовая стоимость ----------- руб.

% готовности дол.

Рыночная стоимость ---------

Примечание (цена аналога) дол. руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

 

 

Председатель комиссии ___________________________ Зам. Председателя комиссии ______________________ Члены комиссии __________________________________

 

Приложение N 9

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Приложение N __

к Заключению по рыночной оценке N___

______________________________

(наименование объекта)

от "__"__________20__г.

 

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ

СТОИМОСТИ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗАПАСОВ

И МАЛОЦЕННЫХ БЫСТРОИЗНАШИВАЮЩИХСЯ ПРЕДМЕТОВ

 

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату проведения оценки _______________

____________________________________________________________________

(наименование организации)

 

N п/п

Наименова- ниеобъек- та

Дата ввода

Стоимость на момент приобретения ------------------- руб.

Износ ------ дол.

Рыночная стоимость --------- дол.

примеча- ние -------- % дол. руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

 

 

Председатель комиссии ___________________________ Зам. Председателя комиссии ______________________ Члены комиссии __________________________________

 

Приложение N 10

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Приложение N __

к Заключению по рыночной оценке N __

______________________________

(наименование объекта)

от "__"__________20__г.

 

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ (В Т.Ч. В ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЕ),

ДЕБИТОРСКОЙ КРЕДИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

 

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату проведения оценки _______________

____________________________________________________________________

(наименование организации)

 

N п/п

Наименование объекта

Балансовая стоимость -------------------- руб.

Рыночная стоимость ------------------ дол.

примеча- ние дол. руб.

1

2

3

4

5

6

7

 

 

Председатель комиссии __________________________ Зам. Председателя комиссии _____________________ Члены комиссии _________________________________

 

Приложение N 11

к Инструкции

по рыночной оценке

 

Приложение N __

к Заключению по рыночной оценке N __

______________________________

(наименование объекта)

от "__"__________20__г.

 

СВОДНЫЙ АКТ

ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ ОРГАНИЗАЦИИ

 

Официальный курс рубля ПМР к доллару США установленный ПРБ на дату проведения оценки

____________________________________________________________________

(наименование организации)

 

N п/п

Наименование

Балансовая стоимость организации ------------------------ руб.

Рыночная стоимость ------------------------ дол. дол. руб.

1

2

3

4

5

6

 

 

Председатель комиссии __________________________ Зам. Председателя комиссии _____________________ Члены комиссии _________________________________