Скачать

BAA

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ ПО РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКЕ

ПРИКАЗ

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

 ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

21 декабря 2004 г. № 665

(САЗ 05-8)

Зарегистрирован Министерством юстиции

Приднестровской Молдавской Республики 15 февраля 2005 г.

Регистрационный № 3116

В соответствии с Законом Приднестровской Молдавской Республики от 19 марта 2004 года № 400-З-III «Об оценочной деятельности в Приднестровской Молдавской Республике» (САЗ 04-12), Указом Президента Приднестровской Молдавской Республики от 12 мая 2004 года N 227 «Об утверждении Положения, структуры и штатной численности Министерства экономики Приднестровской Молдавской Республики», с изменениями и дополнениями, внесенными Указами Президента Приднестровской Молдавской Республики от 13 сентября 2004 года N 475 (САЗ 04-38), от 7 декабря 2004 года N 635 (САЗ 04-50), от 29 декабря 2004 года N 682 (САЗ 05-1), в целях совершенствования нормативно-правовой базы в области оценочной деятельности, приказываю:

1. Утвердить Инструкцию по рыночной оценке (прилагается).
2. Направить настоящий Приказ на государственную регистрацию в Министерство юстиции Приднестровской Молдавской Республики.
3. Считать утратившим силу Приказ Министерства экономики Приднестровской Молдавской Республики от 27 ноября 2002 года N 272 «Об утверждении Положения о рыночной оценке в Приднестровской Молдавской Республики» (рег. N 1882 от 29 ноября 2002 года) (САЗ 02-48) с изменениями и дополнениями, внесенными Приказом Министерства экономики Приднестровской Молдавской Республики от 24 июня 2003 года N 179 (рег. N 2313 от 31 июля 2003 года) (САЗ 03-31) и Приказом Министерства экономики Приднестровской Молдавской Республики от 24 сентября 2004 года N 480 (рег. N 2988 от 4 ноября 2004 года) (САЗ 04-45).
4. Настоящий Приказ вступает в силу со дня официального опубликования.
5. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на Начальника Государственной службы анализа, планирования и реформ Слинченко А.А.

МИНИСТР Е. ЧЕРНЕНКО

г. Тирасполь

21 декабря 2004 г.

N 665

Приложение

к Приказу Министра экономического развития

Приднестровской Молдавской Республики

от 21 декабря 2004 года N 665

ИНСТРУКЦИЯ ПО РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКЕ

1. Настоящая Инструкция регламентирует основные понятия, связанные с оценкой объектов гражданского права, в отношении которых законодательством установлена возможность участия в гражданском обороте, и методологических подходов к процессу оценки.
2. Положения настоящей инструкции используются для разработки стандартов, положений, правил, рекомендаций по оценке отдельных объектов и конкретных методов расчета.
3. Положения инструкции подлежат обязательному применению субъектами оценочной деятельности, имеющими прямое и (или) косвенное отношение к оценке имущества.

1. Доходный подход.

Доходный подход, объединяет методы, позволяющие определять стоимость объектов как сумму текущей стоимости будущих доходов от использования этих объектов.

4. Метод дисконтирования денежных потоков применяется при определении рыночной стоимости объекта оценки (Приложение № 15 к настоящей Инструкции).
5. Исходными данными при оценке методом дисконтирования денежных потоков являются: программа развития объекта оценки (бизнес-план и т.п.), баланс организации (форма N 1), отчет о финансовых результатах и их использовании (форма N 2), отчет о затратах на производство и реализацию продукции (работ, услуг) (форма 5-з), данные синтетического и аналитического учёта по операциям соответствующей деятельности объекта оценки для расчета выбранного варианта денежного потока.
6. Основными этапами оценки доходности объекта оценки данным методом являются прогнозирование будущих денежных потоков, определение соответствующей дисконтирующей ставки, определение рыночной стоимости объекта как чистой текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков (суммы дисконтированных денежных потоков):

а) при оценке методом дисконтирования денежных потоков ожидаемый предстоящий срок деятельности объекта оценки следует разделить на два периода: прогнозный и постпрогнозный (остаточный). На прогнозный период составляют детальный погодовой прогноз денежных потоков. Прогноз составляется на достаточно долгий период (от 3 и более лет) до того момента, когда объект оценки выходит на стабильные темпы роста денежного потока. Постпрогнозный период предусматривает от 1 и более лет.

б) основным показателем данного метода является чистый денежный поток, равный разнице между притоком и оттоком денежных средств за определенное время. При расчете денежного потока оценщик определяет источники образования и расходования денежного потока. Образование и расходование денежного потока происходит при любом виде деятельности (производственной по основным и не основным видам производственной деятельности, инвестиционной и финансовой). Общепринятая схема расчета денежного потока:

ДП = ЧП + Ам + ДЗр — ОК — КВ — ДЗу (1),

где: ДП — денежный поток;

ЧП — чистая прибыль;

Ам — амортизационные отчисления;

ДЗр — увеличение долгосрочной задолженности;

ОК — прирост собственного оборотного капитала;

КВ — капитальные вложения;

ДЗу — уменьшение долгосрочной задолженности.

в) определяется ставка дисконтирования денежных потоков, под которой понимается норма рентабельности, ожидаемая инвестором на свои вложения и которая может побудить его к инвестированию. Вследствие риска, связанного с получением будущих денежных потоков, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премию за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемый объект. Ставка дисконта рассчитывается оценщиком самостоятельно при помощи следующих методов:

1) применяется ставка дисконта в зависимости от конкретных условий кредитования оцениваемого объекта, равная ставке рефинансирования по долгосрочным или краткосрочным кредитам, которая утверждена организацией, выполняющей функции Центрального банка Приднестровской Молдавской Республики и действует на дату оценки. Допускается изменение ставки до 7% исходя из риска инвестирования в оцениваемый объект;

г) при определении рыночной стоимости объекта, генерирующего неравномерные денежные потоки, рассчитывается сумма дисконтированных денежных потоков по следующей формуле:

РС=[Сумма i=1;n-1)(ДПi/(1+r)i+(1/1+r)х(ДПп/(r-g)]хКнп (3),

где: РС — рыночная стоимость объекта оценки,

ДП — денежный поток;

i — порядковый номер прогнозируемого периода,

n — число прогнозируемых периодов, включая постпрогнозный период,

g — ожидаемые долгосрочные среднегодовые темпы прироста доходов в постпрогнозный период (с учетом роста денежных потоков за последние два года прогнозного периода (в период их стабилизации),

r — ставка дисконтирования денежных потоков,

Кнп — корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

д) корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета является величиной, на которую пропорционально уменьшается доля пакета в общей стоимости объекта оценки. Значение данного коэффициента находится в пределах от 0,7 до 1.

7. При определении рыночной стоимости доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков необходимо соблюдать следующие условия:

а) прогнозируемый рост выручки не может превышать производственные возможности объекта оценки и должен отражать ретроспективные тенденции развития и перспективы развития объекта оценки. По окончании прогнозного периода доходы объекта оценки стабилизируются и в постпрогнозный период должны иметь стабильные долгосрочные темпы роста;

б) сумма затрат должна корректироваться на нетипичные либо не стандартные затраты, фактически необоснованно завышающие себестоимость и не отражающие реальную ситуацию, сложившуюся для объекта оценки;

в) при прогнозировании величины износа необходимо учитывать план капитальных вложений, при этом начисление износа начинается с момента ввода в действие объектов капитальных вложений;

г) полученная чистая прибыль объекта оценки должна корректироваться на величину расходов, уменьшающих чистую прибыль предприятия (содержание социальной сферы, штрафные санкции по налоговым платежам и т.д.).

8. Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта оценки с помощью коэффициента капитализации.
9. Основными этапами рыночной оценки объекта методом капитализации доходов выступают:

1) определение продолжительности анализируемого периода: периодом времени (не менее 5 лет), за который производятся расчеты, выступает анализируемый (прошлый) период и (или) прогнозные периоды деятельности объекта оценки;

2) определение капитализируемой базы: в качестве капитализируемой базы могут быть приняты финансовые показатели объекта оценки (прибыль до уплаты налогов, либо чистая прибыль после уплаты налогов, величина денежного потока и т.д.) или мультипликаторы. Способ расчета капитализированной базы основан на определении средневзвешенной величины финансового показателя, выбранного за весь анализируемый период;

3) в качестве коэффициента капитализации может быть использована:

а) норма прибыли, скорректированная на уровень риска;

б) ставка капитализации по сопоставимым компаниям;

4) расчет рыночной стоимости методом капитализации доходов производится по формуле:

РС= (Фп/К) х Кнп_ или_ РС= Фп х М х Кнп (4),

где, РС — рыночная стоимость объекта оценки,

Фп — финансовый показатель объекта оценки,

К — коэффициент капитализации,

М — мультипликатор,

Кнп — корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

2. Имущественный подход.

10. Имущественный (затратный) подход заключается в определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, основывающейся на затратах, осуществление которых необходимо для его создания, изменение и утилизации имущества с учетом всех видов износа. Имущественный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем создаваемый объект той же полезности

Имущественный подход применяется для оценки основных средств и нематериальных активов, оборудования к установке, незавершенного строительства, материальных оборотных средств и финансовых оборотных активов и пассивов организации и др.

11. Расчёт рыночной стоимости при использовании имущественного подхода осуществляется по следующей формуле:

РС=(Зх(D1/D0)х Кг хКфх Кмх Кз хКи х КнКж х Кжф хКнкв-РСдз)х Кнп (5),

где: РС — рыночная стоимость объекта оценки,

З — затраты на создание (приобретение) объекта оценки,

D0 — средневзвешенный официальный курс доллара США на момент создания объекта (приложение 1),

D1 — официальный курс доллара США, установленный Приднестровским Республиканским Банком на момент оценки объекта,

Кг — коэффициент годности объекта оценки,

Кф — коэффициент функционального износа (уровень устаревания, обесценения),

Км — коэффициент морального износа,

Кз — коэффициент для зданий и сооружений;

Ки — корректирующий коэффициент использования активов,

Кн — корректирующий коэффициент для оценки непроизводственных основных фондов (кроме жилого фонда),

Кж — корректирующий коэффициент для оценки государственного, ведомственного и общественного (в т.ч. ЖСК) жилищного фонда;

Кнкв — корректирующий коэффициент для оценки незавершённых капитальных вложений с прекращённым сроком строительства;

РСдз — рыночная стоимость дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки,

Кнп — корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

а) затраты на создание (приобретение) объекта оценки (З) определяются на основании фактических затрат, отражённых в бухгалтерском учёте объекта оценки либо на основании расчёта необходимых затрат на создание (приобретение) оцениваемого объекта (стоимость замещения) на момент оценки, который может быть осуществлён путём: сравнения с однородным объектом, анализа и индексации затрат, поэлементного расчета, расчета по укрупненным нормативам.

б) коэффициент годности оцениваемого объекта (Кг) определяется на основании данных бухгалтерского учёта по следующей формуле:

Кг = 1 — (И/С) = 1 — На х Тэ / 100 (6),

где: И — фактически начисленный износ по данным бухгалтерского учёта по состоянию на дату оценки;

С — восстановительная стоимость объекта оценки по данным бухгалтерского учёта на момент оценки,

На — норма амортизации оцениваемого объекта,

Тэ — фактический срок эксплуатации объекта.

При отчуждении государственного имущества при расчёте коэффициента годности применяется линейный метод начисления амортизации, в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства Приднестровской Молдавской Республики. В случае несоответствия коэффициента годности, рассчитанного линейным методом начисления амортизации, фактическому состоянию объекта оценки, оценщик должен установить фактический коэффициент годности на основании акта технического состояния объекта оценки.

При оценке зданий и сооружений, в случае если значение коэффициента годности меньше 0,5, фактический износ объекта оценки может быть определен оценщиком с привлечением специалиста соответствующего профиля или Бюро технической инвентаризации.

В случае если коэффициент годности оцениваемого объекта менее 0,1, при определении рыночной стоимости применяется его значение равное 0,1. При этом не допускается применение коэффициента функционального и морального износа, указанных в формуле (5);

в) коэффициент для зданий и сооружений (Кз) применяется в случае расчета рыночной стоимости комплекса производственных и непроизводственных зданий и сооружений, незавершённого капитального строительства, возведённых до 1 января 2001 года. Значение коэффициента для зданий и сооружений рассчитывается по следующей формуле:

Кз =К1+ К2 + К3 + К4, где:

Кз — коэффициент для зданий и сооружений;

К1 — коэффициент назначения помещений зданий и сооружений;

К2 — коэффициент размещения зданий и сооружений;

К3 — коэффициент технического обеспечения зданий и сооружений;

К4 — коэффициент привлекательности зданий и сооружений, учитывающий месторасположение, наличие земельного участка, спрос и предложение.

Значения коэффициентов, используемых в расчетах значения коэффициента для зданий и сооружений (Кз) определяется по следующим критериям:

1. К1 — коэффициент назначения помещений зданий и сооружений:

2. К2 — коэффициент размещения зданий и сооружений:

3. К3 — коэффициент технического обеспечения зданий и сооружений, который применяется в случае наличия у зданий и сооружений коммуникаций в рабочем состоянии:

4. К4 — коэффициент привлекательности зданий и сооружений:

г) коэффициент фактического использования (Ки) применяется в целом на комплекс основных фондов объекта оценки (цех, технологические линии, сооружения и т.п.). Не допускается применение коэффициента использования при оценке легкового автотранспорта, объектов недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, бытовой техники, оргтехники, офисной мебели и другим объектам оценки, характеризующимся высоким уровнем развития рынка;

д) рыночная стоимость дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки (РСдз), включает в себя рыночную стоимость недостающих агрегатов (деталей, запасных частей и т.п.), необходимого ремонта, а также обязательных расходов, связанных с допуском объекта к эксплуатации (сертификации, освидетельствования, аттестации, технического осмотра, деповского ремонта и т.п.). При отсутствии необходимой квалификации оценщик обязан привлечь для расчёта рыночной стоимости дополнительных расходов специалистов соответствующего профиля.

Выбор корректирующих коэффициентов и их значений, а также необходимость учёта рыночной стоимости дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки, осуществляется оценщиком самостоятельно (приложение 2).

Рыночная стоимость дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки (РСдз) принимается в расчет рыночной стоимости объекта оценки только в случае последующей приватизации объекта государственной и (или) муниципальной собственности при обязательном условии обременения нового собственника при совершении сделки инвестиционными обязательствами в виде осуществления капитальных вложений в объект оценки, необходимых для его эксплуатации.

12. Оценка основных средств, инвестиционной недвижимости, биологических активов, групп выбытия (долгосрочных активов), удерживаемых для продажи (приложение № 7 к настоящей инструкции), а также оценка стоимости нематериальных активов (Приложение № 3 к настоящей Инструкции) осуществляется имущественным подходом в соответствии с формулой (5).

Оценка стоимости деловой репутации (гудвилл) и прочих долгосрочных финансовых активов (Приложение № 9 к настоящей Инструкции) осуществляется имущественным подходом в соответствии с формулой (5).

13. Оценка незавершенных материальных активов в виде оборудования к установке, оборудования и других объектов до ввода в эксплуатацию, незавершенных биологических активов (Приложение № 6 к Настоящей Инструкции) осуществляется в соответствии с формулой (5), при этом применяется только коэффициент морального износа активной части основных средств, приведенный в Приложении № 2 к настоящей Инструкции.
14. Оценка стоимости незавершенных материальных активов (Приложение № 4 к настоящей Инструкции) и оценка стоимости незавершенных материальных активов в виде незавершенного строительства и последующих капитальных вложений (Приложение № 5 к настоящей Инструкции) осуществляется на основании актов приемки, данных аналитического учета определяется итоговая стоимость строительно-монтажных работа в ценах 1991 (1984) года.

При оценке стоимости незавершенных материальных активов (Приложение № 4 к настоящей Инструкции) и оценке стоимости незавершенных материальных активов в виде незавершенного строительства и последующих капитальных вложений (Приложение № 5 к настоящей Инструкции) применяется формула (5), при этом допускается корректировка рыночной стоимости на корректирующий коэффициент для оценки незавершённых капитальных вложений с прекращённым сроком строительства и коэффициент для зданий и сооружений при оценке незавершённого капитального строительства, возведённых до 1 января 2001 года, приведенный в Приложении № 2 к настоящей Инструкции.

В случае отсутствия информации о стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1991 (1984) года, оценка стоимости незавершенных материальных активов (Приложение № 4 к настоящей Инструкции) и оценка стоимости незавершенных материальных активов в виде незавершенного строительства и последующих капитальных вложений (Приложение № 5 к настоящей Инструкции) производится путем пересчета фактически произведенных затрат в соответствии с формулой (5), исходя из периодов их осуществления.

15. Оценка долгосрочных финансовых активов (приложение № 8 к настоящей Инструкции) и оценка краткосрочных финансовых активов (приложение № 11 к настоящей Инструкции) производится на основании подтверждающих документов по произведенным вкладам в другие организации и учреждения.
16. Рыночная стоимость материальных оборотных средств: запасов (Приложение № 10 к настоящей Инструкции) и краткосрочных биологических активов и прочих краткосрочных активов (Приложение № 13 к настоящей Инструкции) определяется в соответствии с формулой (5) без применения поправочных коэффициентов.
17. Оценка неликвидных активов осуществляется по ликвидационной стоимости, определяемой как разность между рыночной стоимостью активов, которые могут быть получены при ликвидации актива и затрат на ликвидацию, по следующей формуле:

ЛС = РСс — Зл (7),

где, ЛС — ликвидационная стоимость,

РСc — рыночная стоимость активов, которые могут быть получены вследствие ликвидации объекта оценки,

Зл — затраты на ликвидацию объекта оценки.

В случае невозможности определения затрат на ликвидацию объекта оценки ликвидационная стоимость может быть рассчитана по следующей формуле:

ЛС = РСС х (1-КЛ) (8),

где, КЛ — коэффициент, характеризующий удельный вес ликвидационных затрат в стоимости активов, которые могут быть получены вследствие ликвидации объекта оценки,

Кл < или = 0,4.

18. При оценке объектов, не участвующих в процессе производства, социальном развитии трудового коллектива, и которые не могут быть использованы в коммерческих целях (реализованы на рынке, сданы в аренду и т.п.): озеленение, благоустройство территории, памятники и др., может быть применена минимально допустимая цена, равная 1 условной денежной единицы.

В случае если цена объекта, рассчитанная по формуле (5), меньше 0 рыночная стоимость объекта, рассчитанная имущественным методом, устанавливается равной 1 условной денежной единицы.

19. При оценке долгосрочной и краткосрочной дебиторской задолженности (Приложение № 1 (с приложениями к нему) к Приложению № 12 к настоящей Инструкции) и оценке стоимости долгосрочных и краткосрочных обязательств (Приложение № 2 (с приложением к нему) к Приложению № 12 к Настоящей Инструкции) осуществляется анализ договоров, заключённых предприятием. При заключении договоров в валюте Приднестровской Молдавской Республики рыночная стоимость задолженности (обязательства или дебиторской задолженности) принимается равной стоимости, отражённой в бухгалтерском учёте организации. Если валютой договора является иностранная валюта, рыночная стоимость задолженности (обязательства или дебиторской задолженности) определяется по формуле (5) без учёта поправочных коэффициентов. При определении рыночной стоимости обязательств перед бюджетом и внебюджетными фондами принимать к оценке достоверные данные начисленных и неоплаченных налоговых платежей на дату рыночной оценки, подтвержденных Государственной налоговой службой Приднестровской Молдавской Республики.

При оценке долгосрочной и краткосрочной дебиторской задолженности (Приложение № 1 (с приложениями к нему) к Приложению № 12 к настоящей Инструкции) и оценке стоимости долгосрочных и краткосрочных обязательств (Приложение № 2 (с приложением к нему) к Приложению № 12 к Настоящей Инструкции) оценщик может принимать решение о не включении в состав оцениваемого имущества объекта оценки сомнительных к возврату сумм дебиторской задолженности и обязательств.

20. Оценка денежных средств (раздел 1. Денежные средства Приложения № 12 к настоящей Инструкции) производится на основании подтверждающих документов об остатках наличия денежных средств на счетах и прочих финансовых документов.
21. Рыночная стоимость организации при оценке имущественным подходом (Приложение № 14 к настоящей Инструкции) приравнивается к величине чистых активов, определённых на основании рыночной стоимости активов и обязательств организации:

РС = ЧА * Кнп (9),

где, РС — рыночная стоимость объекта оценки,

ЧА — чистые активы организации,

Кнп — корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

21-1. Оценка права пользования имуществом, полученным по договору безвозмездного пользования, осуществляется имущественным (затратным) подходом по формуле (5) без применения поправочных коэффициентов исходя из суммы затрат (суммы амортизационных отчислений), которые должны быть произведены в течение всего времени действия договора на основании установленных норм и балансовой стоимости основных фондов.

3. Сравнительный (рыночный) подход.

22. Сравнительный подход, включающий метод прямого сравнения и метод рынка капитала, предполагает определение современной стоимости объекта в соответствующем секторе рынка, путём процедуры сравнения параметров оцениваемого объекта и аналогичных объектов.
23. Метод прямого сравнения применяется для оценки отдельных активов организации. Применение метода прямого сравнения предполагает определение рыночной стоимости оцениваемого объекта исходя из рыночной стоимости объекта-аналога, корректируемой с учетом следующих признаков сопоставимости: функциональное назначение, потребительские свойства, технико-эксплуатационные параметры и характеристики, принцип действия и конструкции, показатели надежности, безопасности.

Рыночную стоимость объекта определяют по формуле:

РС = (РСан x (Кмо/1 — Киан) x К1 x К2 x…x Кn x Кг x Кком ± РСдоп — РСдз) x Кнп (10),

где, РС — рыночная стоимость объекта оценки,

РСан — рыночная стоимость объекта-аналога,

Кмо — коэффициент приведения стоимости аналога к моменту оценки,

Киан — коэффициент физического износа объекта аналога на дату его оценки,

К1, К2, … Kn — корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров оцениваемого объекта и аналога,

Кком — коэффициент различия коммерческой привлекательности,

РСдоп — рыночная стоимость дополнительных устройств, наличием которых отличаются объекты,на момент оценки,

РСдз — рыночная стоимость дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки,

Кнп — корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

а) Коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки (Кмо) представляет собой отношение индекса цен на момент оценки к индексу цен на момент действия цены для рассматриваемой группы оборудования.

Если в пределах рассматриваемого временного интервала относительные (долларовые) цены стабильны, то коэффициент рассчитывается как отношение курсов доллара на дату оценки и момент определения цены объекта-аналога

б) Коэффициент физического износа объекта-аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки (Киан) определяется как отношение периода эксплуатации до момента продажи к нормативному сроку службы. В случае если расчётное значение Киан > 1, для расчёта используется значение Киан равное 0, Кг при расчете не используется.

в) Корректирующие параметрические коэффициенты (К1,К2,…,Kn) рассчитываются по формуле:

Ki = (Xi / Хiан)a (11),

где Xi и Хiан — значение i-того параметра у оцениваемого объекта и аналога, соответственно;

а — показатель степени, характеризующий силу связи цены объекта (обычно а=1).

г) коэффициент различия коммерческой привлекательности (Кком) учитывает различия сравниваемых объектов по месторасположению, наличию и размеру закрепленного земельного участка, техническому обеспечению, эстетическим характеристикам (дизайну, удобству управления, комфортности, бесшумности). Оценка данных свойств выполняется в баллах.

Расчет коэффициента производится по формуле:

Кком = Сумма (i=1;n)bi х (Оцбi / Оцбiан) (12),

где: Кком — коэффициент коммерческой привлекательности,

Оцбi и Оцбiан — оценка i-того свойства в баллах у оцениваемого и аналогичного объекта соответственно,

bi — вес i-того параметра,

n — число качественных параметров, по которым определяется коэффициент коммерческой привлекательности.

Рыночная стоимость дополнительных расходов, необходимых для осуществления эксплуатации объекта оценки (РСдз) принимается в расчет рыночной стоимости объекта оценки только в случае последующей приватизации объекта государственной и (или) муниципальной собственности при обязательном условии обременения нового собственника при совершении сделки инвестиционными обязательствами в виде осуществления капитальных вложений в объект оценки, необходимых для его эксплуатации.

24. Метод рынка капитала применяется для определения рыночной стоимости организации в целом, путем корректировки рыночной стоимости аналогичной организации с учётом параметров оцениваемой организации и организации-аналога на основе оценочных мультипликаторов.

Данный метод применим только при наличии информационной базы по основным финансово-экономическим показателям организаций-аналогов и их рыночной стоимости.

25. Мультипликаторы организации-аналога представляют собой отношение рыночной стоимости к основным показателям финансово-экономической деятельности организации (денежный поток, чистая прибыль, чистые активы и т.п.), и рассчитываются по следующей формуле.

Мi= РСан/Z iaH (13),

где: Мi — мультипликатор, рассчитанный по i-му параметру,

РСан — рыночная стоимость объекта-аналога,

Ziан — значение i-го параметра (чистая прибыль, чистые активы и т.п.) организации аналога.

26. Произведение мультипликатора сопоставимой организации и соответствующего ему значения показателя оцениваемой организации позволяет определить рыночную стоимость оцениваемой организации по формуле:

РС = Мi х Zi х Кнп (14),

где РС — рыночная стоимость объекта оценки,

Мi — мультипликатор, рассчитанный по i-му параметру,

Zi — значение i-го параметра (чистая прибыль, чистые активы и т.п.) объекта оценки,

Кнп — корректирующий коэффициент на неконтрольный характер оцениваемого пакета.

27. При использовании мультипликаторов используются следующие правила:

а) мультипликаторы по сопоставимым организациям должны иметь минимальный разброс величин;

б) выбранные мультипликаторы следует применять к соответствующим финансовым данным по оцениваемой организации таким образом, чтобы это соответствовало способу вычисления мультипликатора для сопоставимых организаций;

в) при выборе мультипликатора, оценщик должен учитывать соответствие учётной политики сравниваемых организаций;

г) на основе полученных мультипликаторов рыночная стоимость объекта оценки методом рынка капитала, может быть определена как стоимость, рассчитанная при помощи одного из мультипликаторов, как наиболее достоверная из нескольких значений, либо как средневзвешенная величина рыночной стоимости, полученной при помощи нескольких мультипликаторов.

28. При проведении оценки организации методом рынка капитала возможно применение поправок к итоговой стоимости организации. Это обусловлено установлением различий в условиях учета оцениваемой организации и аналога:

а) к стоимости действующей организации, определенной методом рынка капитала, необходимо добавить стоимость нефункционирующих активов (неиспользуемых объектов недвижимости, в том числе социального назначения, которые могут быть проданы, а также бездействующих мощностей);

б) к рассчитанной стоимости следует добавить избыток собственных оборотных средств или вычесть их недостаток.

в) следует вычесть величину поправки, которая учитывает обязательства, связанные с охраной окружающей среды, если эти обязательства у организации имеются.

29. Оценка права пользования имуществом, полученным по договору безвозмездного пользования, осуществляется сравнительным подходом по формуле (10) без применения поправочных коэффициентов исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, т.е. путем сравнения ставок арендной платы нескольких объектов-аналогов.

4. Установление итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определяется в результате анализа надёжности и достоверности стоимостей, полученных в нескольких подходах (методах).

Анализ надёжности и достоверности полученных стоимостей проводится в два этапа:

а) на первом этапе оценщик анализирует целесообразность использования результатов каждого из подходов (методов) для дальнейшего согласования и отбор таковых для использования на втором этапе;

б) на втором этапе оценщик производит взвешивание отобранных результатов и расчёт итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Вариантами экспертного взвешивания результатов могут являться:

а) среднеарифметическое взвешивание. В данном случае ни один из подходов (методов) не имеет преимуществ.

Пример: рыночная стоимость, определенная имущественным подходом, составила 100000 руб., а доходным подходом соответственно 70000 руб. Итоговая величина рыночной стоимости при данных условиях составит 85000 руб. ((100000 + 70000)/2);

б) ранжирование. При данном варианте наиболее достоверный подход (метод) получает ранг 3, средний по уровню достоверности подход (метод) получает ранг 2, наименее достоверный подход (метод) получает ранг 1, сумма произведений стоимостей объектов, полученной каждым из подходов (методов), на их ранг делится на сумму рангов 6 (1+2+3).

Пример: рыночная стоимость, определенная имущественным подходом, составила 100000 руб., доходным подходом соответственно 70000 руб., сравнительным 60000 руб. Присвоим ранг 3 сравнительному подходу, ранг 2 доходному подходу и ранг 1 имущественному подходу соответственно. Итоговая величина рыночной стоимости при данных условиях составит 70000 руб. ((60000*3+70000*2+100000*1)/6);

в) придание экспертно — обоснованных весов разным подходам (методам). Оценочное заключение по данному варианту базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода (метода), а также на анализе количества и качества используемых данных. Для определения удельного веса каждого подхода (метода) оценщик вправе использовать коэффициенты, учитывающие следующие факторы:

1) сырьевая зависимость объекта оценки;

2) экспортоориентированность объекта оценки;

3) цель оценки и предположительное её использование;

4) влияние политических рисков;

5) достоверность исходной информации, предоставленной для проведения рыночной оценки;

6) возможность использования активов в коммерческих целях;

7) влияние общеэкономической ситуации;

8) влияние предпринимательских рисков;

При этом каждому из коэффициентов в зависимости от степени влияния на полученный результат тем или иным подходом (методом) присваивается определенное количество баллов:

2 балла при высоком уровне влияния;

1 балл при среднем уровне влияния;

0 баллов при низком уровне влияния.

После присвоения баллов по каждому из вышеуказанных коэффициентов по использованным подходам (методам) в ходе проведения рыночной оценки объекта оценки суммируется количество баллов, полученных по каждому подходу (методу) отдельно и по всем подходам (методам) в целом. Весовая доля каждого подхода (метода) рассчитывается путём отношения суммы баллов, присвоенных каждому из подходов (методов) на суммарное количество баллов по всем использованным подхода (метода).

Пример: рыночная стоимость, определенная имущественным подходом, составила 100000 руб., доходным подходом соответственно 70000 руб., сравнительным 60000 руб. Сумма присвоенных баллов по каждому из коэффициентов для имущественного подхода составила 6 баллов, для доходного подхода 11 баллов, для сравнительного подхода 10 баллов. Суммарное количество баллов по всем использованным подходам (методам) составило 27 баллов (6+11+10).

Таким образом, весовая доля имущественного подхода в итоговой рыночной стоимости объекта оценки составила 22,22% (6/27*100%), доходного подхода 40,74% (11/27*100%), сравнительного подхода 37,04% (10/27*100%).

Итоговая величина рыночной стоимости при данных условиях составит 72962 руб.

(100000*22,22% + 70000*40,74% + 60000*37,04%).

г) при оценке целостных имущественных комплексов и пакетов акций организаций, помимо указанных выше вариантов экспертного взвешивания результатов, оценщик вправе самостоятельно установить итоговую величину объекта оценки путём присвоения весовых долей каждому из примененных подходов (методов) на основании проведённого анализа финансово — хозяйственной деятельности оцениваемого объекта, включающего в себя исследование таких показателей как:

1) удельный вес отдельных статей баланса в структуре оцениваемых активов и пассивов;

2) уровень использования производственных мощностей;

3) наличие сомнительных к возврату сумм дебиторской и кредиторской задолженностей;

4) количественное и качественное состояние оцениваемого имущества;

5) влияние состава имущества на величину оценки бизнеса в анализируемом периоде;

6) прочие показатели.

Приложение N 1

к Инструкции

по рыночной оценке

Средневзвешенный курс

рубля Приднестровской Молдавской Республики к доллару США

Приложение N 2

к Инструкции

по рыночной оценке

Корректирующие коэффициенты

Приложение № 3

к Инструкции по рыночной оценке

Приложение №____

к Заключению по рыночной оценке №____

_____________________

  (наименование объекта)

от «___» __________20___года.

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ (счет 111)

имущественным подходом

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату проведения оценки _____

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату последней переоценки_____

Дата последней переоценки_____

__________________________

   (наименование организации)

Оценочная Комиссия:                                либо                 Профессиональный оценщик:

Подписи:                                                                            Подпись:________________

Председатель комиссии:        ________________

Зам. председателя комиссии: ________________

Ответственный секретарь:     ________________

Члены комиссии:                    ________________

Приложение № 4

к Инструкции по рыночной оценке

Приложение №____

к Заключению по рыночной оценке №____

______________________

   (наименование объекта)

от «___» __________201___года.

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННЫХ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ (счет 112),

имущественными подходом

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату проведения оценки _____

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату последней переоценки_____

Дата последней переоценки_____

____________________________

     (наименование организации)

Оценочная Комиссия:                                                либо     Профессиональный оценщик:

Подписи:                                                                                 Подпись:________________

Председатель комиссии:         _________________

Зам. председателя комиссии:  _________________

Ответственный секретарь:      _________________

Члены комиссии:                     _________________

Приложение № 5

к Инструкции по рыночной оценке

Приложение №____

к Заключению по рыночной оценке №____

______________________

   (наименование объекта)

от «___» __________201___года.

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННЫХ МАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ (счет 121) В ВИДЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (субсчет 1211) И ПОСЛЕДУЮЩИХ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ (субсчет 1214) имущественным подходом

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату проведения оценки _____

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату последней переоценки_____

Дата последней переоценки_____

__________________________

    (наименование организации)

Оценочная Комиссия:                                                       либо                Профессиональный оценщик:

Подписи:                                                                                                     Подпись:________________

Председатель комиссии:         _____________________

Зам. председателя комиссии:  _____________________

Ответственный секретарь:      _____________________

Члены комиссии:                     _____________________

Приложение № 6

к Инструкции по рыночной оценке

Приложение №____

к Заключению по рыночной оценке №____

______________________

  (наименование объекта)

от «___» __________201___года.

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННЫХ МАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ (счет 121) В ВИДЕ ОБОРУДОВАНИЯ К УСТАНОВКЕ (субсчет 1212), ОБОРУДОВАНИЯ И ДРУГИХ ОБЪЕКТОВ ДО ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ (субсчет 1213), НЕЗАВЕРШЕННЫХ БИОЛОГИЧЕСКИХ АКТИВОВ (субсчет 1215)

имущественными подходом

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату проведения оценки _____

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату последней переоценки_____

Дата последней переоценки_____

__________________________

    (наименование организации)

Оценочная Комиссия:                                                       либо                 Профессиональный оценщик:

Подписи:                                                                                                   Подпись:__________________

Председатель комиссии:         ________________

Зам. председателя комиссии:  ________________

Ответственный секретарь:     ________________

Члены комиссии:                    ________________

Приложение № 7

к Инструкции по рыночной оценке

Приложение №____

к Заключению по рыночной оценке №____

______________________

   (наименование объекта)

от «___» __________201___г.

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ (счет 123), ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (счет 126), БИОЛОГИЧЕСКИХ АКТИВОВ (счет 128), ГРУПП ВЫБЫТИЯ (ДОЛГОСРОЧНЫХ АКТИВОВ), УДЕРЖИВАЕМЫХ ДЛЯ ПРОДАЖИ (счет 251, счет 252)

имущественным подходом

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату проведения оценки _____

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату последней переоценки_____

Дата последней переоценки_____

__________________________

   (наименование организации)

Оценочная Комиссия:                                                            либо                 Профессиональный оценщик:

Подписи:                                                                                                        Подпись:_____________

Председатель комиссии:         ____________________

Зам. председателя комиссии:  ____________________

Ответственный секретарь:      ____________________

Члены комиссии:                     ____________________

Приложение № 8

к Инструкции по рыночной оценке

Приложение №____

к Заключению по рыночной оценке №____

______________________

  (наименование объекта)

от ««___» __________20___года.

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ДОЛГОСРОЧНЫХ ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ (счет 131, счет 132, счет 135, счет 136) имущественным подходом

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату проведения оценки _____

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату последней переоценки_____

Дата последней переоценки_____

__________________________

   (наименование организации)

Оценочная Комиссия:                                                   либо          Профессиональный оценщик:

Подписи:                                                                                           Подпись:__________________

Председатель комиссии:        ______________

Зам. председателя комиссии: ______________

Ответственный секретарь:     _______________

Члены комиссии:                    _______________

Приложение № 9

к Инструкции по рыночной оценке

Приложение №____

к Заключению по рыночной оценке №____

______________________

   (наименование объекта)

от «___» __________20___года.

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ДЕЛОВОЙ РЕПУТАЦИИ (ГУДВИЛ) (счет 14) И ПРОЧИХ ДОЛГОСРОЧНЫХ ФИНАНСОВЫХ АКТИВОВ (счет 15) имущественным подходом

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату проведения оценки _____

 __________________________

    (наименование организации)

Оценочная Комиссия:                                                  либо            Профессиональный оценщик:

Подписи:                                                                                             Подпись:________________

Председатель комиссии:          ________________

Зам. председателя комиссии:   ________________

Ответственный секретарь:       ________________

Члены комиссии:                      ________________

Приложение № 10

к Инструкции по рыночной оценке

Приложение №____

к Заключению по рыночной оценке №____

______________________

   (наименование объекта)

от «___» __________20___года.

АКТ

РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗАПАСОВ (счет 21)

имущественным подходом

Официальный курс рубля ПМР к доллару США, установленный ПРБ на дату проведения оценки _____

__________________________

    (наименование организации)